Alquiler de Vivienda con Destino a Casa Habitación: Cinco Puntos Elementales Para Conocer las Obligaciones Tributarias a Tener en Cuenta por los Propietarios

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Todo contribuyente que posea uno o más inmuebles en alquiler destinados a casa habitación debe tener en cuenta las obligaciones tributarias que dicha actividad conlleva.

Es importante destacar que es necesario y fundamental el asesoramiento profesional, por eso ante cualquier duda o inquietud recurra a un contador público.

¿En que régimen corresponde la inscripción?

Para saber en qué régimen deberá inscribirse el locador, se deberá tener en cuenta los siguientes parámetros:

  • Régimen Simplificado (Monotributo):
    • La totalidad de la facturación anual no debe superar los $700.000.- (Importe según escala actual Ley N° 27346Resolución General N° 3982)
    • No tener más de tres viviendas en alquiler.
    • Celebrar un contrato de alquiler (se deberá tener en cuenta el impuesto de sellos según el Código Fiscal y la Ley Tarifaria de cada provincia)
    • Emitir comprobantes tipo “C”.
    • Declarar los inmuebles en la presentación de Bienes Personales (en caso de corresponder).
  • Régimen General (IVA y Ganancias):
    • La totalidad de la facturación anual supera los $700.000.- (Importe según escala actual Ley N° 27346Resolución General N° 3982)
    • Tener más de tres viviendas en alquiler.
    • Celebrar un contrato de alquiler(se deberá tener en cuenta el impuesto de sellos según el Código Fiscal y la Ley Tarifaria de cada provincia)
    • Emitir comprobantes tipo “B”.
    • Declarar las rentas en la presentación anual de Ganancias y el inmueble en Bienes Personales (este último en caso de corresponder).

¿Que tipo de comprobantes se deberán emitir?

Los comprobantes a emitir dependen del régimen en el que el locador se encuentre inscripto.

MONOTRIBUTISTAS:

Las categorías A, B, C, D y E podrán emitir las facturas de forma manual u optar por la emisión de comprobantes electrónicos.

En cambio, las categorías F, G, H, I, J y K se encuentran obligadas a emitir los comprobantes de manera electrónica (según lo dispuesto por Resolución General N° 4004)

RÉGIMEN GENERAL:

La mencionada Resolución General N° 4004 establece que los propietarios deberán emitir comprobantes electrónicos originales para respaldar las operaciones de alquiler de inmuebles destinados a casa habitación del inquilino.

La obligación de facturación (manual o electrónica) corresponde a todos los propietarios inscriptos en el régimen general. La RG antes mencionada dejó sin efecto la excepción a la obligación de emitir comprobantes que establece la Resolución General N° 1415/2003 para los propietarios que tengan en alquiler un único inmueble, cuando el importe mensual del mismo no supere el monto de $1.500.

Por otra parte, hay que tener en cuenta que los alquileres de inmuebles destinados exclusivamente para casa-habitación del inquilino y su familia se encuentran exentos de IVA.

¿Que hay que tener en cuenta para la emisión de comprobantes?

Para confeccionar los comprobantes electrónicos originales, se deberá solicitar el Código de Autorización Electrónico (C.A.E.) a través del sitio web de laAFIP.

La solicitud de emisión de los comprobantes electrónicos originales, deberá ser efectuada por cada punto de venta, que será específico y distinto a los utilizados para documentos que se emitan mediante el equipamiento electrónico denominado “Controlador Fiscal”, o para los que se emitan de conformidad con lo dispuesto en las Resoluciones Generales Nros. 100 y 1.415, sus respectivas modificatorias y complementarias, y/o para otros regímenes o sistemas de facturación.

Asimismo, los puntos de venta generados mediante los servicios denominados “Comprobantes en línea” y “Web Services” deberán ser distintos entre sí.

De resultar necesario podrá emplearse más de un punto de venta.

Para la habilitación de los puntos de venta pertinentes deberá utilizarse el servicio con Clave Fiscal denominado “Administración de Puntos de Venta y Domicilios”, disponible en el sitio “web” de esta Administración Federal.

Los documentos electrónicos correspondientes a cada punto de venta deberán observar la correlatividad en su numeración, acorde a lo establecido por la Resolución General Nº 1.415, sus modificatorias y complementarias.

Al confeccionar dichos comprobantes se deberá consignar, en los campos que se identifican como “Adicionales por RG”, los datos que se indican a continuación:

  • a) Código de Identificación “17” – Dato 01 (Operación facturada a través de intermediario), Dato 02 (Operación facturada directamente por el propietario del inmueble).
  • b) Código de Identificación “18.1” – Dato a ingresar: CUIT del propietario del inmueble o de cada uno de los titulares en caso de tratarse de un condominio.
  • c) Código de Identificación “18.2” – Dato a informar: Apellido y nombres, denominación y/o razón social del propietario del inmueble o de cada uno de los titulares en caso de tratarse de un condominio.
Para la emisión de los comprobantes de forma manual, se deberá solicitar a través del sitio web de la AFIP con clave fiscal el “Código de Autorización de Impresión” (C.A.I.) y luego dirigirse a una imprenta autorizada por AFIP para realizar la impresión de los comprobantes solicitados.

En caso de bienes cuyo dominio pertenezca a más de un titular, la factura o el recibo podrá ser emitido a nombre de alguno de los condóminos, quien deberá ser siempre el mismo mientras perdure el condominio, correspondiendo además indicar en ese comprobante el apellido y nombre o denominación, y la Clave Única de Identificación Tributaria (C.U.I.T.) de los restantes condóminos.

¿Puede el propietario facturar a través de una inmobiliaria?

La inmobiliaria podrá emitir comprobantes en nombre del propietario, actuando como intermediaria de la operación.

En dichos comprobantes deberá indicar el apellido y nombres, denominación o razón social del o los propietarios y la CUIT de los mismos (Según Resolución General N° 4004).

¿Que obligaciones corresponden respecto al impuesto sobre los ingresos brutos?

Hay que tener en cuenta la legislación específica de cada jurisdicción para determinar la gravabilidad y la alícuota correspondiente a la actividad de locación de inmuebles destinados a casa habitación.

En este post explicamos el tratamiento de los mismos tanto en CABA como en Provincia de Buenos Aires.

A grandes rasgos podemos mencionar que en ambas jurisdicciones los alquileres están gravados (al 1,5% en CABA y al 3,5% en Provincia) siempre que no se den las condiciones para gozar de la exención del impuesto, a saber:

  • CABA: cuando el monto del alquiler no supera los $ 2.700.- mensuales y el locador posee hasta dos inmuebles destinados a alquiler;
  • Provincia de Bs As: cuando el monto del alquiler no supera los $ 10.695.- mensuales y el locador posee hasta un solo inmueble destinado a alquiler.
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Marcos Felice

Contador Público Nacional Matrícula CPCECABA T° 364 F° 236 Si tenes alguna duda sobre el artículo que acabas de leer comunicate: contacto@cdormarcosfelice.com.ar

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